201505.27
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Toutes les solutions pour déterminer la valeur d’un bien immobilier

D’une façon générale, dans le cadre d’un divorce, du montage d’un crédit hypothécaire, d’une succession, d’un partage ou d’une donation, la valeur vénale d’un bien doit être déterminée de façon impartiale et convenir à chacune des parties afin de déboucher sur un consensus.

Plusieurs solutions sont donc envisageables pour déterminer la valeur d’un bien immobilier:

  • L’évaluation du patrimoine par les parties elles-mêmes:

A moins d’une entente parfaite entre les parties et d’une anticipation de l’issue qui sera donnée, cette solution reste la plus conflictuelle car chacun aura une évaluation différente du bien correspondant à ses intérêts personnels et à vision du bien (en y intégrant souvent une part d’affectif).

  • L’évaluation du patrimoine par le notaire:

Il s’agit d’une solution souvent proposée par ces derniers afin d’avancer rapidement sur le dossier. Cependant le notaire se contentera généralement d’une étude comparative portant sur les dernières ventes enregistrées et non sur une analyse intrinsèque du bien sur le terrain.

  • L’évaluation du patrimoine par un agent immobilier:

Ces derniers effectuent pour la plupart des estimations gratuites en vue de récupérer la commercialisation de ces biens; leurs évaluations sont donc souvent influencées dans cette optique.

Il est alors conseillé, dans cette configuration, de faire appel à 2 ou 3 agents immobiliers et de recouper leurs résultats afin d’obtenir une valeur définitive s’approchant au plus près de la réalité.

  • L’évaluation du patrimoine par un expert immobilier agrée:

Cette solution est (selon nous) la plus pertinente.

L’expert est une personne neutre et impartiale.

Son étude devra impérativement recouper plusieurs analyses prenant en compte tous les aspects du bien: une étude comparative basée sur les dernières ventes du secteur (avec des références de biens vendus à l’appui), une étude intrinsèque du bien (état général, disposition, exposition, environnement immédiat…), une étude prenant en compte la rentabilité du bien (par capitalisation du revenu)…

Le rapport rendu par l’expert est opposable devant les tribunaux et permet de justifier la valeur en cas de conflit avec l’administration fiscale.


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Quels sont les avantages et freins que vous voyez à ces différentes solutions? Comment procéderiez vous dans ce cas là?