201508.07
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Estimation d’un bien selon le prix au m2

Après la lecture d’un article sur Internet qui traite de l’estimation d’un bien selon le prix au m2: http://www.immobilier-danger.com/Le-prix-d-un-metre-carre-un-842.html#.VcBWEZ9TrT4.facebook, nous avons souhaité rebondir sur le sujet. Beaucoup ont tendance à penser que la valeur d’un bien se calcule en multipliant tout simplement la surface de celui-ci par le prix au m2 du secteur ;

FAUX !

En voici la démonstration :

  •   Il est impossible de déterminer avec précision un prix au m2 

En effet, il existe une multitude d’informations (plus ou moins officielles et vérifiables !) et des données qui sont donc très divergentes.

Le fait est, qu’aucun bien n’est identique et qu’on ne peut pas attribuer la même valeur au m2 pour 2 biens ayant une situation géographique proche, car chaque bien a des éléments d’appréciations qui lui sont propres :

  • Situation géographique et voisinage immédiat
  • Environnement sonores et visuelles
  • Qualité du bâti et état du bien
  • Etage, disposition intérieure
  • Eléments d’agrément : aménagements extérieurs, garage, annexes…
  •  La surface d’un bien ne constitue pas sa seule unité de valeur

La superficie d’un bien n’est pas le seul élément à prendre en compte, il faut intégrer dans ce calcul d’autres facteurs tels que :

  • la typologie (nombre de pièces)
  • la disposition (surface des couloirs, des dégagements, recoins …)
  • la hauteur sous plafond
  • les annexes (dépendances, garages ou parkings, caves, piscines …)

Pour illustrer ces propos nous allons comparer 3 biens avec des surfaces identiques (55m2) dans le même secteur géographique (quartier Perrier – Marseille 8ème ) ; d’après la croyance qui dit que la valeur vénale s’obtient en multipliant la surface par le prix au m2, ces 3 biens devraient tous avoir le même valeur .

Et pourtant…

  1. Appartement de type 3 de 55m2 dans un immeuble neuf, situé dans une petite impasse calme, à proximité des transports en commun et des commerces, en dernier étage , disposition intérieure rationnelle sans perte de place, avec une terrasse de 15m2 exposée Sud, et un garage double en sous-sol.
  2. Appartement de type 2 de 55m2 (avec un couloir de 10m2) dans un petit immeuble marseillais ancien, 3ème étage sur 4 sans ascenseur, sur le boulevard Perrier, séjour exposé Nord avec un important vis-à-vis, à rénover entièrement. Pas de stationnement privatif.
  3. Petite maison de ville aménagée en T3 de 55m2 avec jardinet de 50m2 exposé Sud, dans les « hauts de Perrier », très rare, très calme, avec garage, entièrement rénovée par architecte.

Dans la description de ces 3 biens nous voyons tout de suite que même si leur surface est identique ces biens sont totalement différents et ne peuvent aucunement avoir la même valeur.

Concernant la valeur, nous avons recherché sur Internet les prix au m2 communiqués pour ce secteur, voici les résultats :

Immoprix (selon les données communiquées par la chambre des notaires) : T2 de 2560€ à 3540€/m2 //T3 de 2650€ à 3510€/m2

Meilleurs Agents (site d’évaluations immobilières sur Internet) : Secteur PERRIER : 2944€/m2

Efficity : 3400€/m2

Comme prévu, ces valeurs sont assez disparates et il est difficile de n’en retenir qu’ une seule pour effectuer le calcul.

Si, malgré tout, le propriétaire de l’appartement neuf (1)  fait son calcul avec la référence d’Immoprix (et aurait retenu la valeur la plus haute): 55 x 3510€=193 050€

Celui, de l’appartement ancien (2) aurait fait son calcul avec la référence de Efficity : 55 x 3400 = 187 000€

Et pour la petite maison de ville le calcul aurait été fait avec Meilleurs Agents : 55 x 2944 = 161 920€

Ces calculs ne font qu’appuyer notre démonstration et révéler les limites de cette méthode d’estimation.


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