Valeur vénale (ou valeur de marché)

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière donne de la valeur vénale la définition suivante :

« La valeur vénale est la sommes d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibré, après une commercialisation adéquate, et où les parties, ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.

En conséquence, l’appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes :

  • la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur,
  • la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,
  • que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché, sans réserve, avec des moyens adéquats,
  • l’absence de facteur de convenance personnelle et la notion d’équilibre dans la négociation. »
Valeur en poursuite d’usage

Cette notion est définie comme étant la valeur pour laquelle un bien immobilier s’échangerait à la date de l’expertise entre un vendeur libre et un acquéreur libre, au cours d’une transaction dans laquelle les parties disposent d’un délai raisonnable pour la négociation, en l’absence de facteur de convenance personnelles ; en occultant toutes les utilisations alternatives potentielles.

Cout de remplacement brut

Il sert notamment à définir la valeur de remplacement d’un immeuble et comprend le cout d’achat du terrain et le cout de construction des bâtiments et agencements immobiliers, impôts non récupérables, frais, taxes et honoraires inclus.

Cout de remplacement net

Il s’agit du coût de remplacement brut duquel on déduit une dépréciation tenant compte de la vétusté et de l’obsolescence.

Valeur d’apport

La valeur d’apport est celle pouvant être affectée à un bien immobilier dans le cadre d’une opération d’apport déterminée ou de transfert d’actif. Elle est fonction de la nature de l’opération, de la destination des biens convenue entre les parties. La valeur d’apport n’existe pas sui generis (de son propre sang) mais dans le cas d’une opération précise, c’est donc aux parties (apporteurs et apportés) de définir quel type de valeur (et partant, quelles modalités de calculs), doit être choisi

Prix de convenance

Le prix de convenance particulière traduit le prix de réalisation sur le marché d’un bien dans des circonstances spéciales qui ont faussé le jeu normal de la loi de l’offre et de la demande. Ce prix résulte du fait que l’une des parties a été motivée par une convenance particulière, donc propre à elle seule, et exogène par rapport au marché immobilier. Le prix de convenance est donc distinct de la valeur vénale moyenne, même si les parties prenantes à l’opération n’ont pas réalisé une opération défavorable de leur propre point de vue. Le prix de convenance est généralement considéré comme non opposable au regard de la réglementation fiscale.

Valeur de vente forcée

Il s’agit de la valeur de réalisation d’un bien ou d’un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quelle que soit la nature de ce contexte (judiciaire, psychologique, financier ou autre). Elle traduit une différence sensible, du moins dans la majorité des cas, avec la valeur vénale moyenne.

Valeur à neuf

Celle-ci se définit comme le coût de reconstruction de bâtiments et d'équipements de nature immobilière (immeubles par destination), honoraires et frais techniques inclus. A la différence de la valeur de marché, elle est généralement établie à l'identique ou à l'équivalent sur la base de devis.

Elle ne concerne que les bâtiments et les équipements (Services Généraux ou Eléments de confort) qui y sont liés.

Correspond au coût de reconstruction (sur devis) des bâtiments et équipements de nature immobilière, honoraires et frais techniques inclus.

Valeur d’assurance

La valeur d’assurance est la valeur pour laquelle un bien est assuré pour une compagnie.

Elle sert de base de calcul au versement des primes annuelles d’Assurances et de base de discussion pour le montant éventuel des indemnités en cas de sinistre.

La valeur d’assurance recouvre deux notions : La valeur à neuf, définie plus haut (calculée à l’identique ou à l’équivalent).

La valeur à neuf moins la vétusté (coefficient de vétusté) Valeur à neuf à laquelle a été appliqué un coefficient de vétusté tenant compte de l’âge du bien et de son état d’entretien.

En France, la valeur d’assurance est exclusivement déterminée par un certain nombre de cabinets spécialisés agréés par l’Assemblée Plénière des Sociétés d’Assurance et de Dommages (APSAD).

Valeur hypothécaire

La valeur hypothécaire correspond à une valorisation qui doit être appréciée de façon conservatrice dans le but de céder à terme l’immeuble. Elle repose sur une notion de revenus stabilises dans le temps.

Elle doit prendre en compte les éléments suivants :

  • les caractéristiques et les éléments techniques tangibles de l’immeuble sur le long terme
  • les conditions normales du marché local
  • les conditions d’utilisation actuelles et les conditions alternatives d’utilisation
  • les éléments de valorisation devant être clairement explicités
  • le taux de rendement retenu doit être admissible par un propriétaire qui en assurerait une gestion en bon père de famille.

La valeur hypothécaire est un dérivé de la valeur de marché.
Elle ne peut en aucun cas lui être supérieure et est en général inferieure. Elle sert de base au refinancement en matière de crédit hypothécaire.

Juste valeur

La juste valeur d’un immeuble de placement est habituellement sa valeur de marché. La juste valeur est évaluée comme le prix le plus probable pouvant être raisonnablement obtenu sur le marché à la date de la clôture de l’exercice…

Elle est le meilleur prix pouvant être raisonnablement obtenu par le vendeur et le prix le plus avantageux pouvant être raisonnablement obtenu par l’acheteur.

Valeur locative

La valeur locative d'un bien immobilier correspond au revenu que le propriétaire peut retirer de sa location.

Cette valeur est déterminée par la situation géographique et la catégorie du bien (bâti, non bâti, local commercial, logement...). Elle évolue en fonction des travaux effectués et du prix du marché.

Indemnités d’éviction

Somme d’argent versée au locataire d’un bail commercial destiné à compenser le non renouvellement de son contrat. Le montant de cette indemnité doit être égale au préjudice causé au locataire par le refus de renouvellement de son bail. Elle comprend notamment : la valeur marchande du fonds de commerce ; les frais de déménagement et de réinstallation ; les frais et droits de mutation.

Indemnités d’expropriation

Pour assurer aux commerçants qui louent des locaux indispensables à leur activité et pour assurer la stabilité leur permettant notamment d'exposer les marchandises qu'ils destinent à leur commerce, la Loi leur a conféré, sous certaines conditions, un droit au renouvellement du bail des locaux dans lesquels fonctionne leur entreprise. A cette fin, lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, il doit verser au locataire sortant une compensation dite "indemnité d'éviction"

Déplafonnement de loyers

Le loyer est dit déplafonné lorsque son montant est fixé à la valeur locative sans application du coût de la construction et de l’habitat.

Le déplafonnement interviendra dans différentes hypothèses :

  • Lors de la révision triennale
  • Lors du renouvellement du bail
  • Pour certains locaux qui y sont soumis de plein droit