Méthode par comparaison

La méthode par comparaison consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu lors de la vente, récente, d’autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance, d’état, de situation, dits « référents » ou « points de comparaison »

Méthode par capitalisation du revenu

La méthode est fondée sur le constat que la valeur d’un bien est en relation avec le revenu qu’il procure (ou peut procurer).

Cette relation s’exprime par la formule :

V =  R / t

V est la valeur vénale ou l’estimation que recherche l’expert

R est le revenu

t est le taux de capitalisation

Méthode dite « sol et construction »

Selon la Charte de l’expertise, cette méthode consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain d’une part, les bâtiments d’autre part. Selon la façon dont elles sont déclinées, ces méthodes s’apparentent soit à des méthodes par comparaison, soit à des méthodes par le coût de remplacement.

Méthodes dites professionnelles :

  • Estimation par actualisation des cash-flows :

La méthode repose sur le principe que, pour un investisseur, le cout d’un investissement doit correspondre à la somme actualisée des revenus qu’il peu en espérer.

Elle s’applique donc à l’estimation d’immeubles de rapport (ou susceptibles d’être loués), qu’il s’agisse, en théorie du moins, d’immobilier d’entreprise ou d’immobilier d’habitation.

La valeur du bien est supposée égale à la somme actualisée des revenus nets attendus par l’investisseur ou plutôt des flux financiers attendus, parmi lesquels figure la revente au terme de la durée de détention.

  • Estimation des terrains à bâtir par compte à rebours :

Elle a trait soit aux terrains lotissables, soit aux terrains destinés à la construction d'immeubles collectifs.

Elle consiste à supputer: d'une part le prix de vente probable de la parcelle supposée aliénée, non en bloc, mais après division, en autant de lots qu'il serait possible d'édifier de maisons individuelles; d'autre part, le montant des frais à exposer, y compris auto rémunération du lotisseur, pour mener à bonne fin l'opération.

Soit: valeur de la parcelle = valeur vénale de la parcelle lotie (nombre de lots X valeur vénale de chaque lot) - frais de lotissement

  • Estimation à partir du bilan financier prévisionnel:

Le bilan prévisionnel de construction ou « bilan promoteur » est une méthode d’estimation de la valeur d’un terrain à bâtir à partir d’hypothèses sur la constructibilité du site et sur la valeur marchande des biens immobiliers projetés (charges foncières).

Cette méthode est principalement adaptée à la valorisation de terrains dédies à des opérations de construction ou de réhabilitation à court terme et ne nécessitant pas d’aménagement lourd.

Le bilan promoteur est une démarche de compte à rebours : la différence entre les recettes attendues de l’opération (vente des surfaces de plancher) et son prix de revient estimé (cout de construction, frais et honoraires, taxes...) détermine un budget « admissible » pour le foncier, après déduction de la marge.