• Droit au bail

Le droit au bail n’est pas un droit réel immobilier conféré au locataire mais un droit qio s’ajoute à l’alternative offerte au locataire à l’issue du bail :

  • Soit de renouveler le bail pour une durée de 9 ans au moins avec un montant de loyer plafonné.
  • Soit de percevoir une indemnité d’éviction représentative du préjudice subi.

Le droit au bail se distingue :

  • Du pas de porte ou droit d’entrée (montant demandé par le bailleur au locataire entrant)
  • De la cession de bail (simple mutation de jouissance sans transfert de fonds)
  • De l’indemnité de déspécialisation (somme versée par le locataire au bailleur en contrepartie de l’autorisation d’exercer une activité nouvelle)
  • De l’indemnité d’éviction (représentant le préjudice subi par le locataire du fait de la cessation du bail (refus de renouvellement)).

Les facteurs de la valeur :

  • La situation
  • La consistance des locaux
  • Les conditions juridiques et financières du bail
  • Indemnités d’éviction

Cette indemnité est représentative du préjudice subi par la cessation d’activité et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usage de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux du déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Le calcul de l’indemnité reposant sur la réparation du préjudice, il convient au préalable d’examiner l’impact économique de la cessation d’activité.

Deux cas sont alors à considérer selon que le fonds de commerce disparaît ou que le fonds peut être transféré.